Yield Kost-Kostan Cuma 6-9%: Kenapa Raditya Dika Pilih SBN

Maret 2026, sebuah thread di X (Twitter) meledak. Akun @yonathandinata menulis soal Raditya Dika yang mempertanyakan yield bisnis kost-kostan, dan tweet itu mendapat lebih dari 11.000 likes.

Inti pesannya sederhana. "Kalau bunga/yield cuma 6-9%, ada banyak instrumen investasi lain yang lebih gampang."

Thread ini memicu diskusi besar. Ribuan orang ikut berdebat. Sebagian setuju. Sebagian merasa Radit tidak paham "investasi riil." Dan di tengah perdebatan itu, satu pertanyaan mendasar sering terlewat: sudahkah Anda benar-benar menghitung yield kost-kostan secara jujur?

Artikel ini bukan untuk memihak. Ini adalah breakdown math yang jarang dilakukan, supaya Anda bisa memutuskan sendiri dengan angka, bukan perasaan.

Yield Kost-Kostan: Angka yang Sering Dibesar-besarkan

Pengembang properti sering menjanjikan yield kost-kostan 8-15% per tahun. Angka ini biasanya dihitung dari gross yield, yaitu total pendapatan sewa dibagi harga properti, tanpa memperhitungkan biaya apa pun.

Mari kita hitung lebih jujur.

Contoh Kasus: Kost 12 Kamar di Jogja

Misalkan Anda membeli properti kost di area kampus Jogja:

• Harga properti: Rp2 miliar (tanah + bangunan 12 kamar)
• Harga sewa per kamar: Rp1,2 juta/bulan
• Pendapatan kotor (100% terisi): 12 x Rp1,2 juta x 12 bulan = Rp172,8 juta/tahun
• Gross yield: 172,8 juta / 2 miliar = 8,64%

Terlihat menarik, kan? Tapi tunggu. Ini asumsi 100% terisi sepanjang tahun. Kenyataannya berbeda. Di area kampus, saat liburan semester (sekitar 2-3 bulan per tahun), occupancy rate bisa turun drastis. Belum lagi persaingan dengan kost-kost modern baru yang terus bermunculan.

Biaya Tersembunyi yang Menggerus Yield

Menurut data dari berbagai platform manajemen kost seperti SuperKos dan KelolaPro, berikut biaya yang sering diabaikan:

Komponen Biaya	Estimasi per Tahun
Vacancy loss (occupancy 80%)	-Rp34,6 juta
Maintenance & perbaikan (2% nilai bangunan)	-Rp40 juta
Listrik, air, WiFi (jika ditanggung pemilik)	-Rp18 juta
Cleaning & security	-Rp12 juta
PPh atas penghasilan sewa	-Rp5-10 juta
Dana renovasi (sisihkan 1%/tahun)	-Rp20 juta

Total biaya estimasi: sekitar Rp130-135 juta/tahun.

Pendapatan setelah vacancy (occupancy 80%): Rp138,2 juta Pendapatan net (setelah semua biaya): sekitar Rp8-43 juta/tahun

Net yield realistis: sekitar 0,4%-2,2% untuk kasus terburuk hingga terbaik.

Tentu, angka ini bervariasi tergantung lokasi dan kemampuan pengelolaan. Kost yang dikelola sangat efisien di lokasi premium bisa mencapai net yield 4-6%. Tapi poin pentingnya: gross yield 8% dan net yield 4% itu cerita yang sangat berbeda.

SBN: Math yang Lebih Sederhana

Sekarang bandingkan dengan SBN (Surat Berharga Negara) ritel. ORI029 yang terbit Januari 2026 menawarkan kupon tetap 5,45% per tahun (tenor 3 tahun) dan 5,80% per tahun (tenor 6 tahun), menurut data dari Bareksa dan Kemenkeu.

Kalau Anda investasi Rp2 miliar di ORI029 tenor 6 tahun:

• Kupon kotor: 5,80% x Rp2 miliar = Rp116 juta/tahun
• Pajak kupon (10%): -Rp11,6 juta
• Kupon bersih: Rp104,4 juta/tahun
• Net yield: 5,22%

Yang perlu Anda lakukan? Tidak ada. Kupon masuk setiap bulan ke rekening. Tidak ada penyewa yang kabur. Tidak ada keran bocor jam 2 pagi. Tidak ada kamar kosong yang tetap harus bayar listrik.

Dan modal pokok Anda dijamin negara melalui UU APBN.

Perbandingan Langsung: Kost-Kostan vs SBN

Faktor	Kost-Kostan	SBN (ORI029)
Gross yield	6-10%	5,45-5,80%
Net yield (setelah biaya & pajak)	2-6%	~5,2%
Effort pengelolaan	Tinggi (harian)	Nol
Risiko vacancy	Ada (bisa signifikan)	Tidak ada
Likuiditas	Rendah (jual butuh bulan)	Menengah (bisa jual di pasar sekunder)
Jaminan modal	Tidak ada	Dijamin negara
Capital gain potensial	Ya (apresiasi tanah)	Terbatas

Ada satu keunggulan kost-kostan yang tidak bisa diabaikan, yaitu apresiasi nilai tanah. Harga tanah di area kampus bisa naik 5-15% per tahun. Tapi ini bukan yield operasional, ini adalah unrealized gain yang baru bisa dicairkan saat properti dijual.

Satu catatan penting tentang pajak. Penghasilan kost-kostan termasuk penghasilan usaha, bukan sewa tanah/bangunan biasa. Untuk UMKM dengan omzet di bawah Rp4,8 miliar/tahun, tarif PPh-nya mengikuti PP 23/2018 (sekarang diperbarui). Sementara untuk daerah tertentu, ada tambahan PBJT (Pajak Barang dan Jasa Tertentu) sebesar 10% yang dibebankan ke penyewa. Pajak-pajak ini sering tidak masuk perhitungan awal investor pemula.

Di sisi lain, kupon SBN dikenai pajak final 10%. Sederhana, pasti, dan sudah dipotong otomatis sebelum masuk rekening Anda. Tidak ada kompleksitas administrasi tambahan.

Kenapa Radit "Benar" untuk Situasinya

Raditya Dika, menurut berbagai wawancara, mulai investasi di usia 21 tahun dan mencapai financial freedom di usia 35. Strateginya bukan cari return tertinggi, tapi cari return yang paling efisien terhadap waktu dan effort.

Untuk founder atau profesional dengan penghasilan tinggi, waktu adalah aset paling mahal. Setiap jam yang Anda habiskan mengurus penyewa kost adalah jam yang tidak bisa Anda pakai untuk mengembangkan bisnis utama.

Ini bukan soal SBN selalu lebih baik. Ini soal opportunity cost. Kalau satu jam waktu Anda bernilai Rp500.000 di bisnis utama, dan Anda habiskan 10 jam per bulan mengurus kost, itu Rp5 juta/bulan "biaya tersembunyi" yang tidak pernah masuk spreadsheet.

Kapan Kost-Kostan Tetap Masuk Akal?

Jangan salah, ada kondisi di mana kost-kostan bisa jadi investasi yang bagus:

1. Anda punya properti warisan di lokasi strategis, jadi modal awal efektif nol
2. Anda punya sistem pengelolaan dan bisa mendelegasikan 100% ke operator (meski harus bayar management fee 10-30% dari pendapatan, menurut data dari BLL Management)
3. Anda mengejar apresiasi tanah di area yang sedang berkembang pesat, dan rental yield hanya bonus
4. Kost-kostan adalah bisnis utama Anda, bukan side investment

Yang berbahaya adalah membeli kost-kostan dengan modal besar, lalu menyebutnya "passive income" padahal Anda harus aktif mengelolanya setiap hari.

Pelajaran untuk Founder: Hitung Sebelum Memutuskan

Kalau Anda sedang menimbang antara kost-kostan dan instrumen lain, berikut checklist yang perlu dijawab:

Tentang kost-kostan:

• Berapa net yield setelah SEMUA biaya (bukan gross yield yang dipromosikan)?
• Berapa jam per bulan yang harus Anda korbankan untuk pengelolaan?
• Bagaimana occupancy rate di area tersebut, khususnya saat musim liburan kampus?
• Sudahkah Anda hitung depresiasi bangunan (bukan tanah)?

Tentang SBN:

• Apakah yield 5-6% cukup untuk target finansial Anda?
• Apakah Anda nyaman dengan risiko inflasi yang mungkin menggerus real return?

Tentang bisnis utama Anda:

• Kalau modal yang sama diinvestasikan kembali ke bisnis, berapa potensi return-nya?
• Apakah kondisi keuangan bisnis Anda sudah cukup sehat untuk diversifikasi ke aset lain?

Raditya Dika memilih SBN karena math-nya masuk akal untuk situasinya. Bukan karena properti itu buruk. Pertanyaannya bukan "mana yang lebih baik?", tapi "mana yang lebih masuk akal untuk situasi Anda?"

Kalau Anda belum yakin cara menghitung ini semua, mulai dari memahami laporan keuangan bisnis Anda sendiri. Karena keputusan investasi yang baik selalu dimulai dari pemahaman angka yang jujur.

Yang Sering Dilupakan: Default Alive vs Default Dead

Sebelum sibuk memilih instrumen investasi, ada pertanyaan yang lebih mendasar. Apakah bisnis Anda saat ini default alive atau default dead? Kalau bisnis Anda masih belum profitable, menaruh modal di kost-kostan atau SBN sama-sama keliru. Modal itu seharusnya memperpanjang runway bisnis.

Baru setelah bisnis Anda sehat dan menghasilkan surplus kas, diversifikasi mulai relevan. Dan saat itu tiba, pastikan Anda memilih berdasarkan analisis opportunity cost yang matang, bukan FOMO melihat teman-teman yang "punya kost-kostan."

---

Ingin belajar menghitung yield investasi dan membuat keputusan keuangan yang lebih baik untuk bisnis Anda? Program BOS di bos.founderplus.id membantu founder memahami angka di balik setiap keputusan bisnis, termasuk kapan waktu yang tepat untuk diversifikasi aset.

Atau mulai dari fundamentalnya dulu? Kursus manajemen keuangan di academy.founderplus.id tersedia mulai Rp18.000, cocok untuk founder yang ingin membangun fondasi finansial yang kuat.

FAQ

Berapa yield rata-rata kost-kostan di Indonesia?

Yield gross kost-kostan di Indonesia berkisar 6-10% per tahun, tergantung lokasi dan jumlah kamar. Namun setelah dipotong biaya operasional, maintenance, vacancy, dan pajak, yield net biasanya turun ke kisaran 3-6%. Angka ini sering lebih rendah dari yang dipromosikan pengembang properti.

Berapa kupon SBN ritel terbaru di 2026?

ORI029 yang terbit Januari 2026 menawarkan kupon tetap 5,45% per tahun untuk tenor 3 tahun dan 5,80% per tahun untuk tenor 6 tahun. Kupon ini dibayar setiap bulan, pokok dijamin negara, dan tidak ada biaya operasional yang mengurangi imbal hasil.

Apa saja biaya tersembunyi investasi kost-kostan?

Biaya yang sering tidak dihitung meliputi maintenance tahunan (1-3% nilai bangunan), vacancy loss saat kamar kosong, pajak PPh atas penghasilan sewa, PBJT daerah untuk kost di atas 10 kamar, biaya renovasi setiap 5-7 tahun, asuransi bangunan, serta depresiasi nilai bangunan yang tidak terlihat di rekening tapi nyata secara finansial.

Apakah SBN lebih baik dari kost-kostan untuk semua orang?

Tidak selalu. SBN lebih cocok untuk yang mencari truly passive income tanpa effort operasional. Kost-kostan bisa memberikan return lebih tinggi jika Anda punya waktu, lokasi strategis, dan keahlian mengelola properti. Poinnya bukan mana yang "lebih baik", tapi mana yang sesuai dengan situasi, waktu, dan kapasitas Anda.

Kenapa banyak orang tetap pilih investasi properti meski yield-nya rendah?

Ada beberapa faktor. Pertama, tangibility bias, yaitu properti bisa dilihat dan disentuh sehingga memberi rasa aman psikologis. Kedua, apresiasi nilai tanah jangka panjang memang nyata. Ketiga, banyak yang tidak menghitung yield net secara akurat sehingga merasa untung besar. Keempat, leverage dari KPR memungkinkan beli aset besar dengan modal kecil, meski ini juga menambah risiko.